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01 资本腾挪
2025年7月28日，香港深水湾道79号，那栋传说中的风水老宅以50亿港元悄然易主。三天后，长和集团一则公告震动全球资本市场：价值228亿美元的巴拿马运河港口交易突生变局。
四个月前，这桩交易因试图绕过中国监管审查而遭遇强烈反弹。中国监管机构迅速亮出红牌——巴拿马运河承担着中国21%的远洋贸易量，若港口落入美资掌控，中国商船面临被“卡脖子”的风险。
博弈持续四个月后，长和集团突然转向：邀请中国内地战略投资者加入收购财团。多方消息证实，央企中远海运集团即将入局，要求持股超30%并拥有对巴拿马港口的否决权。
展开剩余84%这场急转弯被外界解读为李嘉诚家族的“低头认错”。当巴拿马运河的博弈还在继续，李氏家族旗下长江实业突然在大湾区祭出“清仓大甩卖”——惠州、中山、广州、东莞四城联动，抛售400套房源。
02 骨折价风暴
惠州大亚湾，泷珀花园售楼中心挤满粤语声。中介刘欣嗓子已沙哑：“昨日刚送走三车香港客，今天又订出八套。”她身后，楼巴时刻表密集排布——免费巴士往返深圳口岸，每小时一班。
这里正上演一场价格雪崩：51.34平方米精装房挂牌价44.3万元，单价跌破8632元。而在2020年开盘时，同户型备案价高达1.04万-1.4万元/平方米。东莞海逸豪庭的别墅更从巅峰期6.8万元/平方米腰斩至1.8万元。
“很多香港客户包车来看房”，刘欣指着停车场里的港牌阿尔法。退休老人和年轻上班族挤满沙盘区，他们手持计算器反复核对着数字：这里一套小户型的全款，仅相当于香港同面积住宅的首付。
香港新房均价约19.6万元/平方米的当下，大湾区房价呈现出致命诱惑。长江实业此次推出的“双居计划”中，惠州泷珀花园独占300套，最小户型总价40万元起；东莞别墅则瞄准高端客群，标价700万-800万元。
03 北上狂潮
跨境支付数据揭示着惊人趋势：2024年2月至2025年6月，港澳居民在广东购房跨境支付金额达30.8亿元，完成3341笔交易。仅2024年前三季度，近2000个香港家庭在惠州安家，个别楼盘港客成交占比飙升至七成。
深圳罗湖人民南片区中介最近学会新话术：“香港赚钱深圳花，一份薪水养两家”。该片区近半购房者来自香港，他们用脚投票逃离高压生活。
2023年全球城市生活成本排名中，香港高居榜首。一份白灼菜心70港币、的士起步价29港币的日常，对比深圳68元唱3小时的KTV和300元封顶的高端美甲，性价比高低立现。
新世界广汇尊府的案例更显象征意义——某香港企业高管连购3套，项目连接新塘TOD高铁站，53分钟直达香港西九龙。“跨境居住-就业正在成为新常态”，广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，“大湾区‘一小时生活圈’彻底改变港人生活方式”。
04 土地棋局
翻开长实土地账本，清仓早有预兆。截至2024年末，长实内地可开发土储降至557万平方米，较2020年减少1100万平方呎。内地销售额更从巅峰暴跌，2024年仅35.23亿港元，缩水87%。
此次甩卖的四个项目，恰是“低价拿地、长线开发”策略的活标本：东莞海逸豪庭地块购于1999年，开发跨度超四分之一个世纪；广州逸翠庄园拿地十三载，中山泷珀花园蛰伏六年。
“老盘新卖暗藏玄机”，某房企投拓负责人算过细账：当年东莞海逸豪庭楼面价不足千元，即便现在腰斩抛售，利润仍超行业均值。这种操作手法，与今年4月长实在香港七折抛售Blue Coast项目如出一辙。
资本转移的脉络清晰可辨。自2013年起，李氏家族开启“卖卖卖”模式：抛售广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、香港中环中心等核心资产。同步进行的是对欧洲基建的疯狂收购：英国电网、奥地利电信、葡萄牙风电...。
到2016年，长和系59%利润来自欧洲，其中英国独占36%。长子李泽钜接班后直言：“除了长江中心与和记大厦，没有非卖品”。
05 时代转折
中山泷珀花园销售中心，香港青年陈伟明刚签完约。他在观塘做IT运维，月薪2.4万港币，此刻握着82平方米两房合同的手在抖：“月供不到薪水三成，这要在香港想都不敢想。”
这种个体选择背后是人口结构的巨变。第七次全国人口普查显示：居住在内地的香港居民达37.14万人，十年增幅58.15%。广东更聚集41.85万港澳台及外籍人员，数量全国居首。
政策红利加速融合。2024年2月《港澳居民购房结算支付便利化业务指引》出台，港澳居民可凭港澳居民来往内地通行证办理购房跨境支付。惠州市房协启动“港人惠州置业直通车”，广州房企组团赴港推销56个楼盘。
房企营销策略随之嬗变。新世界中国在香港设大湾区物业展厅，开通置业直通车；长实针对港客推出“双居优惠限时激赏”，惠州项目付6万元即获全屋装修。
“港人置业逻辑已彻底反转”，广州房企营销总监观察到：早年七成港客为投资，如今超八成强调自住需求。教育医疗配套取代升值预期，成为决策首要因素。
06 双城启示
夜幕降临深圳河，福田口岸涌出归家的港人。他们手提蔬菜生鲜，神情松弛——这与挤在港岛劏房里的紧绷面容判若两人。
房产中介小王在朋友圈发出现实对比图：香港19.6万元/平方米鸽子笼 VS 惠州9000元/平方米海景房。配文犀利：“当空间成为奢侈品，迁徙便是生存智慧。”
这种价差正在重构大湾区地产格局。东莞海逸豪庭别墅降价60%的消息传开后，周边二手业主连夜调价。惠州某本土开发商营销总苦笑：“长实这价格像抽水机，吸走我们所有客源。”
更深层变革在资本层面涌动。长实2024年报显示：内地土储价值占比已不足集团总资产15%，创十年新低。与此同时，其在英国配电网络、荷兰药妆连锁的持股持续增加，形成鲜明反差。
“这不是简单的资产置换”，香江资本分析师指出：从上海高尚领域8.5折抛售，到香港Blue Coast七折清盘，再到大湾区骨折促销，套现资金正通过收购欧洲永续现金流行业完成“硬资产”转换。
香港退休教师张伯在惠州新家阳台种下米兰花。他每月能省下3800港币退休金，周末去西湖听客家山歌。而在维多利亚港畔，长实总部灯火通明——中远海运高管正疾步走入电梯，巴拿马港口交易的谈判刚拉开序幕。
资本永不眠，但普通人已用脚投票。当粤港澳大桥车流日均突破1.2万辆，更多港人带着对空间的渴望北上。他们或许不懂什么叫“地缘政治”，却深谙“一份薪水养两家”的生存智慧。
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